连环交易藏凶险卖出买进有善恶

　　近日，火爆全国的电视热剧《安家》首次将职业视角瞄准房产中介。其中一个电视情节是女主房似锦为了把“跑道房”卖给宫医生，需要尽早帮宫医生卖掉她原来的那套小房子，以拿到足够的置换房款。于是女主转手将小房子推荐给了靠卖包子为生的老夫妻严叔严婶，后在女主策划下，严叔严婶光速完成签约，宫医生也顺利拿到房屋置换资金。于是，一个典型的二手房连环交易，在女主力促之下圆满完成，一切皆大欢喜。

　　现实中，《安家》剧中这种连环交易模式在如今的二手房市场也是很常见的，尤其在置换为主要诉求的市场结构中，这种交易类型已经替换了原来的独立交易而成为主要的交易方式。连环交易的优势显而易见，能极大缓解购房者面对动辄成千上百万购房款的金钱上的压力。但是连环交易的背后蕴藏着哪些风险？怎样做能将交易风险降至最低？笔者将通过下文带大家一起了解下连环交易的“是”与“非”。

　　二手房连环交易是指上家在卖房同时再购买另一套房屋，买房房款来源于出售前一套房屋所得的房款。连环交易至少牵扯两套房产、三个民事主体，买房人往往同时也是买房人。交易中除了剧中宫医生这种“先卖后买”的保守派，还有“先买后卖”的冒险派，虽然这里的“买”和“卖”是相互独立的合同，但是彼此之间关系紧密，每个收款、支付环节几乎都是环环咬合的，可谓牵一发而动全身。

　　在房屋交易过程中，对买方来说其主要义务为按时支付房款并保证具备购房资格以保障交易能顺顺利利地进行。相应的，对卖方来说其主要义务为保证对房屋的权利完整性并按时交付房屋、配合过户。当然，连环交易中因为连买连卖的特征，买卖双方的履约风险除了常见的种类外，又体现出“连环”的一些特殊性。很典型的如购房资格问题，如果购房者先买后卖，自己的房屋因为种种原因未能卖出，未能及时腾挪出购房资格，签约时无法通过购房资格核验，就会带来相应的违约问题。又如购房款问题，由于连环单交易方多数都面临卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金进度必然的联系到下一单交易成功与否。而这一切能否避免，都取决于买和卖的时间差是否能精准掌握。就像很多房产中介总结出的一句话：“买一套、卖一套，跟紧节奏很重要”。

　　目前我国处于房产政策多变期，一旦影响购房资质和购房贷款的政策出台，则会引起一连串的楼市反应。如号称最严调控的“325”上海楼市出台后，很多准备买房的下家社保不满五年，突然丧失了购房资格，只能放弃买房。而原本的卖房者因无法按时拿到售房款所以也无法向上一家履行支付房款的购房义务，最后导致许多连环交易因其中的一环出了问题，整个环链无法正常进行，而在环链上的每一个人，都成了房市新政下的直接受影响者。

　　税费问题往往最不能引起连环交易主体的重视，而若发生纠纷却会给交易主体带来较大的经济损失。按照现在政策，满五唯一的房源可以免交个人所得税，但如果购房者在前一套房源没有完全办理好交易时就已经进行了新房源的网签，那另一位购房者在网签时，系统中显示原房主名下就变成了两套房源，需要缴纳差额20%的个人所得税。这笔税费本能够尽可能的防止的，如果仅因为连环交易中未掌握好时间差导致购房成本的临时增加，则几乎百分百会在交易主体中发生纠纷，毕竟这笔税费可能不是个小数目，没人会主动要求承担。

　　上文中笔者多次提到了“交易时间差”，因为这直接决定了连环交易能否顺顺利利地进行和完成。而二手房买卖程序本身就很复杂，连环交易又给整个交易过程增加了很多不确定性。因此尽量委托专业的房产中介机构做相关操作，将自己的交易需求和现状充分与经纪人沟通。如此，可利用经纪人的专业相关知识和实践经验帮忙设计交易流程，掌握好交易节奏，避免连环交易中也许会出现的各种风险。

　　先卖后买，能够保证更大的主动权。先把房子卖出去之后能够保证手中有充足的购房款，如此一来作为新房购买方其履约风险大为降低，避免因原房屋不能及时交易导致承担违约责任的风险。

　　这里的复杂连环交易是指“两房屋、三主体”以外的“四连环”、“五连环”甚至更多的连环交易模式。这就需要有交易需求的业主主动向房产中介了解将要进行的交易是不是真的存在复杂连环交易的情形。虽然中介经纪人可能会拍胸脯保证交易的安全性，但实际上交易过程中存在很多不可控的因素，就比如这次新冠疫情的影响，可能就会造成某一环交易主体丧失履约能力，暂且不考虑是不是能以不可抗力进行抗辩，单就交易结果来说，其他环链上的交易主体也不得不接受这种被动的违约事实。所以，即将进行二手房连环交易的业主，请记住，环链越短，风险越小，交易前不妨向房产经纪人多做了解，避免让自己“立于危墙之下”。